Présence d’un vice caché : quelles sont les conséquences ?

Publié le vendredi 5 janvier 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Vous avez vendu votre maison il y a quelques mois et emménagé dans votre nouvel appartement. Mais, croyant avoir tourné la page de cette aventure immobilière, vous avez la mauvaise surprise d’apprendre par l’acheteur de votre ancienne demeure l’existence d’un vice caché. Qu’il s’agisse d’électroménager, d’automobile ou d’immobilier, les règles sont les mêmes en ce qui concerne la garantie des vices cachés. Mais qu’est-ce qui définit un vice caché ? Quelles peuvent être les conséquences d’une telle découverte ? L’acquéreur peut-il obtenir l’annulation de la vente de votre maison à cause d’un vice caché ? Quelles sont les solutions pour résoudre le litige occasionné ? Orpi vous éclaire sur ce défaut invisible, mais bien réel.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Un vice caché est un défaut déjà présent au moment de la vente, mais qui passe inaperçu. L’acquéreur peut donc mettre plusieurs mois avant de s’apercevoir de son existence. Le vice caché, selon sa nature et son importance, peut restreindre l’utilisation du bien, voire dans certains cas, le rendre complètement inexploitable pour l’acquéreur, qui ne l’aurait alors pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s'il avait eu connaissance du défaut existant.

Les caractéristiques d’un vice caché

La garantie des vices cachés est encadrée par les articles 1641 à 1649 du Code civil. Le vice caché, pour être considéré comme tel, doit répondre à 4 caractéristiques, qui sont :

Il doit être invisible au moment de la vente. C’est souvent le cas pour les défauts découverts lors de travaux ;
Il doit être déjà présent au moment de la vente du bien
Il doit être suffisamment important et doit impacter fortement la paisible jouissance du bien ou son utilisation optimum, le rendant impropre à ce pour quoi il était destiné ;
Il doit être inconnu de l’acquéreur au moment de son achat.

La garantie des vices cachés s'applique quel que soit le bien acheté, qu’il soit neuf ou d’occasion, mobilier ou immobilier, et, quel que soit le vendeur, qu’il soit professionnel ou non. Le vendeur est responsable des vices cachés, même s’il en ignorait l’existence au moment de la vente.

Qu'est-ce qui peut être considéré comme un vice caché ?

En immobilier, le vice caché peut prendre différentes formes. Il peut s’agir par exemple d’une nuisance sonore dont l’acheteur n’avait pas connaissance, de graves défauts d’étanchéité qui causent d’importants problèmes d’humidité, d’un terrain dont le sous-sol est pollué, d’une charpente envahie de termites non diagnostiqués ou encore d’une cave inondée de façon récurrente. Dans tous les cas, le défaut constaté doit entraver l’utilisation normale du bien, telle qu’elle était prévue dans l’acte de vente.

Découverte d’un vice caché : que peut faire l’acheteur ?

S’il estime être en présence d’un vice caché, c’est à l’acquéreur d’en apporter la preuve.

Informer le vendeur de l’existence du vice caché

Le vendeur de bonne foi n’est pas censé connaître l’existence d’un quelconque vice caché dans le bien qu’il vient de vendre. La première chose à faire pour le nouveau propriétaire est donc de l’informer de l’existence de ce vice caché. Pour cela, il peut :

Présenter des devis de réparation ;
Faire réaliser une expertise ;
Adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception en exposant l’objet de sa réclamation.

Le vendeur et l’acheteur peuvent ainsi s’arranger à l’amiable pour trouver une solution.

En cas de désaccord entre les parties

Si l’ancien propriétaire et le nouveau ne parviennent pas à s’entendre pour résoudre leur différend, l’acquéreur peut intenter un recours en justice. Il peut alors entreprendre l’une ou l’autre des deux actions suivantes :

S’il souhaite annuler la vente, il intente une action dite « rédhibitoire ». Il obtient le remboursement de la transaction, qui comprend le prix du bien ainsi que les frais occasionnés par la vente ;
S’il souhaite tout de même conserver le bien, l’acquéreur peut intenter une action dite « estimatoire ». Le plus souvent, une expertise est réalisée pour permettre de chiffrer le préjudice. Le nouveau propriétaire peut alors réclamer une diminution du prix de vente.

En revanche, si l’acquéreur est en mesure d’apporter la preuve que le vendeur est de mauvaise foi et qu’il ne pouvait ignorer l’existence de ce vice caché au moment de la vente, il est en droit de solliciter le paiement de dommages et intérêts. Conformément à l’article 1353 du Code civil, l’acquéreur doit prouver la mauvaise foi du vendeur.

De quel délai dispose l’acquéreur pour agir en vice caché ?

L’acquéreur dispose de deux ans à partir de la découverte du vice caché pour en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Un vice caché découvert tardivement peut donc tout à fait faire l’objet d’un recours, quelle que soit la date de l’achat. Il peut ainsi parfois s’écouler plusieurs années avant que naisse un différend entre vendeur et acquéreur.

À retenir :

La notion de vice caché est définie par l’article 1641 du Code civil ;
Le vice caché ne doit être connu ni de l’acheteur ni du vendeur au moment de la vente du bien ;
Le vice caché est un défaut qui doit entraver de façon réelle l’utilisation normale du bien, de telle sorte que l’acheteur n’en aurait peut-être pas fait l’acquisition s’il en avait eu connaissance ;
C’est à l’acheteur d’apporter la preuve de l’existence d’un vice caché ;
L’acheteur peut recourir en vice caché pendant un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice ;
Dans les cas les plus graves, un recours en vice caché peut mener à l’annulation de la vente ;
Le vendeur dont la mauvaise foi est avérée peut se voir infliger des dommages et intérêts.